保障性住房贷款法律风险及其防范分析
农行江苏分行法律专家组2011年01月17日
支持保障性住房建设，不仅是利国利民的好事，对商业银行来说也蕴含着无限的商机。但由于在住房开发贷款、住房按揭贷款等方面的法律风险也较复杂，我国又尚未形成统一的保障性住房法律法规，各地操作模式各不相同，如何在大力支持保障性住房建设的同时尽力消弭这些风险，需要商业银行深入研究。
保障性住房的基本特征
保障性住房是指政府为低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的政策性商品住房，其土地来源主要为国家划拨，供应对象主要为城市低收入住房困难的群体，销售价格、销售面积等均受国家有关政策的严格控制和限制，买受人只能取得有限产权。首先，保障性住房供应对象为低收入群体。其次，保障性住房的土地取得方式一般为国有划拨性质，这类项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。再次，因供应对象的特殊性，保障性住房的价格、面积等必须符合一些限制条件。最后，保障性住房交易不同于普通商品房，其产权性质为有限产权，在一定期限内不能像商品房那样自由买卖。另外，交易时政府一般享有优先回购权，即使满足国家规定的年限可以上市转让的保障性住房，购房人
f仍必须按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。
关注开发贷款四大风险
保障性住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于保障性住房项目开发建设的贷款。与一般住房开发贷款相比，保障性住房开发贷款在开发形式、客户准入、抵押担保、资产处置等方面存在很大差异并容易形成以下法律风险。第一，开发形式风险。房地产开发贷款的主要风险来源于开发商的经营风险和道德风险。由于保障性住房的收益很低，开发商逐利的本性使其在工程质量、开发品质、销售力度等方面的积极性都明显不如商品房开发项目，往往会导致销售进度慢，资金回笼慢，形成贷款难以归还的局面。第二，项目合法性风险。由于保障性住房开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，又因具有政府因素，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。例如，有的保障性住房项目未取得政府部门关于项目的批件、批复以及建设项目所需的四证，建设项目资本金投入未达到项目总投资的法定比例，项目规划设计不符合国家相关规定等。而对项目许可的真实、有效性以及合理性等审查不严往往会产生风险。第三，贷款担保合法性风r