房地产开发企业土地增值税清算时开发费用的扣除问题2009111020431、营业费用和管理费用的扣除问题：根据土地增值税相关规定：房地产开发费用的计算方法是按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除，但是如果实际发生的营业费用和管理费用不足5，是按实际发生额扣除还是按5扣除？另外如果该项目跨年度，是否将上年已接转损益的费用和本年的期间费用加起来和5比较？还有如果同时开发A、B二个项目，今年A项目符合清税条件，B项目不符合，那么清税时共同发生的期间费用在A、B之间怎么分配？2、财务费用的扣除（Ⅰ）根据土地增值税实施细则的规定，对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出不得单独计算，应按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，5以内计算扣除，在同理如果发生的利息支出不足5，是按5扣除还是据实扣除？（Ⅱ）前面所说的“利息支出”是否还包括已记入“开发成本”的利息费用，还是仅指“财务费用”中的利息？（Ⅲ）另外房地产开发企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20扣除，这里房地产开发成本是否包括已记入“开发成本”的利息，即这部分利息是否作为加计扣除的基数？答：1、根据现行《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）（二）项规、定计算的金额之和的５％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的１０％、以内计算扣除。”如果符合第一种情况，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，那么，财务费用可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他的营业费用及管理费用，按（一）（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算、扣除，而不是按发生额扣除。如果该项目跨年度，也不存在费用与5比较的问题。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房r