般，由于建设期较长，楼盘空置时间相对较长，可能会影响本案在市场中的印象；
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f附：近年来上海市写字楼市场区域供应走势
营业性办公楼的供应量、占用量、空置量
单位平方米300000250000200000150000100000500000199019911992199319941995199619971998199920002001
近年来上海市写字楼空置率变化情况
供应量占用量空置量
单位
35
营业性办公楼空置率变化
30
25
20
15
10
5
01990199119921993199419951996199719981999
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f综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，中原认为：在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置。
二、目标客户定位
从区域写字楼内行业分布情况来看，徐家汇周边的写字楼入住的行业以企业管理机构为主，所以，中原将本案客户依据两种情况分别定为如下：
21企业性质
徐家汇
800
700
600
500
400
300
200100
75
00金融保险业
745
47
47
85
房地产业
社会服务业综合技术服务企业管理机构
国内外知名企业和办事机构
22行业分类
IT、电子信息、电信、金融、贸易、法律等行业
23锁定目标客户
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f注重相对较有吸引力的价格；较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要达到
6570；办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，员工队伍不断扩大，办公楼空
间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；合适的地理位置，临近交通路线或地铁、商业区、星级酒店等，这样对客户
往来可以提供方便；大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客
户留下好的印象；较为完善的物业管理和商务配套；
三、价格定位
31租售价格确定
租赁价格：US042m2天或RMB35元m2天销售价格：US1700m2或RMB14000元m2
32价格定位支持：支持一：市场价格比较法
周边个案销售价格比较
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f周边个案租赁价格示意（单位：US平米天）
08
0604
06506
045
0504
02803025
03503035027
02
0
租金价格
比较价格定位
伊泰大厦煤科大厦亚太企业中心华泰大厦怡甸大厦坤阳国际商务中心美罗大厦上海实业中心轻工大厦金钟大厦工商大厦欧江大厦
比较项目
地理位置外观形象停车位楼层净高电梯r