项目开发报建报批流程
前言项目开发流程
一、土地使用权的取得1取得方式1行政划拨2协议出让3招标拍卖（挂牌、投标两类）4转让2流程示意（以拍卖为例）3细节阐述1信息资料部分A招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；C前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；
fD参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；2前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价项目市场收益开发总成本费用期望利润总成本费用开发成本（详见下表）开发费用（详见下表）税费（详见下表）开发成本明细表：序号1221223313233343536374项目土地取得成本前期费用策划研究费勘察设计费建筑期费用桩基础工程地下室工程主体土建工程安装工程室外配套工程专业人员费用不可预见费总建造成本备注、、、、参考《价格信息》及同类物业、、、、、约前五项之和的3约前五项之和的3、
f开发费用明细表：序号123项目管理费用财务费用推广费用备注建安费用的3贷款年期利率计算按售价租金的35计算
税费明细表：序号1234567二、立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。选定各类专业服务机构。（1）甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司；（2）策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设计的要点；（3）甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定；类别营业税城市维护建设税教育费附加印花税房产税房屋租赁管理费企业所得税税（费）率5130112215计算基数成交价营业税营业税售价租金房产原值X70租金销售税后利润
f（4）设计单位提交初案；（5）策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；（6）设计单位r