淮安市房地产市场调研报告
一、土地成交情况2007年共挂牌出让经营性土地92宗，出让总面积6200亩，成交总额6455亿元，合算土地成交平均价格为1041万元亩。2008年土地出让总面积约为6238亩，成交总额约为5307亿元，平均地价8507万元亩。合算土地成交平均价格为8507万元亩。
对比分析：2008年淮安市土地成交总量略有增加，但增幅并不明显，仅为06。2008年淮安市土地成交价格相对于2007年出现明显下降，降幅达183。土地成交均价下降的原因是，一方面中心城区可供开发的土地存量有限，另一方面以经济开发区、楚州区为代表的市郊区板块，以及涟水县等下属县市房地产市场的活跃，带动了土地成交的活跃。说明淮安市房地产市场热点板块有所转移，郊区及下属县市土地成交活跃。
f二、房地产市场施、工情况2007年，全市新开工54922万平方米，比上年增长537；竣工29237万平米，同比增长206。投资11389亿元，同比增长72；2008年，全市新开工52575万平米，比上年降低43；竣工40907万平米，比上年增长399。投资14276亿元，比上年增长253。分析：相对于07年，08年新开工面积出现了微幅减少；但同时竣工面积和投资额双双出现了较大幅度的增长，竣工面积的增长说明淮安商品房供应出现大幅增加。
淮安市2008112月开工、竣工面积走势
万平米90807060504030201001
0
04741442446439773929
开工面积8027615
竣工面积
7933
7624
6644
62925147
5711
515
34742328
2581
226
2175
1854
2027
1066
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2008年48月份，淮安市房地产开工、竣工面积出现大幅下降，而进入910月份后双双出现明显回升，尤其竣工面积的大幅增加，直接导致了市场上商品房源存量的大幅增加。
f三、供应和销售情况对比分析中心城区2007年，淮安市中心城区112月份共批准预售商品房面积为8163万平米；实际登记销售面积7532万平米。供销比为108：1。2008年，淮安市中心城区112月份共批准预售商品房面积14591万平米；实际登记销售面积5783万平米，供销比达252：1，为全市各区最高。分析：2008年中心城区的商品房供应量相对于2007年出现大幅提升，增幅达787。与此同时，登记销售面积的降幅缺达2322。供求比由2007年的108：1，骤然调整到252：1，供求关系急剧恶化。中心城区商品住宅存量达到6686平米，超过了当年全年的实际成交量，这反应了淮安市中心城区的房产市场存在巨大的销售压力。
开发区：2007年，开发区112月批准商品房预售面积3238万平米，实r