2016年房地产市场的展望
明道若昧，进道若退一直以来，我们不是置身事外的预言家。我们是房地产市场的服务提供者，是房产行业的利益相关者，也是房地产变化的忠实观察者，我们试图探寻房地产市场发展规律，并形成观点。回望2015，人民币国际化，供给侧结构改革，资本市场动荡，房地产在不被看好中，销售额超越2013年，创造历史新高。但市场已然见顶，库存去化、城市分化、ROE下滑已成常态。开发主导的黄金时代挥手告别，以资产运营、资产证券化、金融服务为核心内容的另一个黄金时代大幕开启。无数房产企业重新出发，探索未来。也许一时道路昏暗，崎岖，磕绊，反复，退步，但看清趋势，选对方向，坚持到底，终将到达理想彼岸。如《道德经》所言“明道若昧，进道若退，夷道若（lei）”。2016年，城市价值回归的趋势依然会延续。回顾2015年，城市分化的行情演绎得淋漓尽致。一线以深圳为典型，股市暴涨之后，换房、上车、炒房、资产配置等各种需求大爆发。深圳超过1500万居住人口、500多万个家庭，对应不足150万套的商品住房总存量，以及年轻化、移民化、充满创新创业活力的城市环境，房产俨然已牢牢打上抗跌、优质的资产标签北京、上海亦如此，只要这些城市的人文、就业机会、公共配套等软环境继续提升，就像磁场一样会吸引外来人口持续流入，有限的供应对应旺盛的需求，长期来看，资产的故事仍将上演。2015年，大多数的二线城市也跑赢大市，随着城市价值的回归，起决定因素的，是影响这个城市住房需求的第一推动力产业创造财富的能力。比如杭州，作为中国的电子商务之都，受益于互联网浪潮的兴起，软件、信息技术等服务业成为对杭州GDP贡献度最大的产业，互联网经济和民营经济日益活跃，目前杭州在国内和海外上市的公司总数已经突破100家，仅次于北上深、排名全国第四。类似于这样的城市，因为产业转型的成功、城市竞争力逐渐在向一线看齐，加上拿地成本和门槛低于一线，未来会成为开发商的主战场，因此，二线城市增量的故事远未结束。三线城市中，我们可以明显看到的是，围绕深圳、上海、北京、杭州、武汉、南京等周边区域，与核心城市之间有便捷的交通、有特色化的产业，主动“傍大款”，能吸引核心城市的外溢人口，也有不错的市场，比如深圳周边的珠三角城市惠州、东莞、中山，也受到深圳客户的青睐。而远离这些具有辐射力的核心城市，仅靠单一的内生需求，大部分中小城市依然会是艰难的去库存，因此，三线是选择的故事。20r