2018年造价工程师考试《建设工程造价案例分析》讲义专题八：方案评价典型例题解析（二）
【例题3案例题】【教材案例十一】背景：某工程拟加固改造为商业仓库或生产车间后出租，由业主方负责改建支出和运营维护，或不改造直接出租，此A、B、C三个方案的基础数据见表222。折现率为10，复利系数见表223，不考虑残值和改建所需工期。表222备选方案A．商业仓库B．生产车间C．不改造备选方案基础数据表运营维护支出（万元）305010租金收入（万元）270360100
改建支出（万元）使用年限（年）10001500O202020
表223现值系数表
PA10
PF10
【问题】1若比较A、B、C三个方案的净年值，应选择哪个方案A、B方案的静态投资回收期哪个更短？2若考虑改建为B方案生产车间带来噪声等污染的环境成本折合为20万元／年，带动高新技术发展应用的潜在社会收益折合为10万元／年，A方案的环境成本折合为1万元／年，无社会收益。采用费用效率法比较A、B两个方案，哪个方案更好一些？3若考虑未来租金收入的不确定性因素，A方案租金收入为300万元、270万元、240万元的概率分别为：020、070、010；B方案租金收入为390万元、360万元、300万元的概率分别为：015、060、025；C方案租金收入为120万元、100万元、80万元的概率分别为：025、065、010；其他条件不变，不考虑环境、社会因素的成本及收益，比较三个方案的净年值，应选择哪个方案？4若A、B方案不变，不考虑环境成本、社会收益。C方案改为：前5年不改造，每年收取固定租金100万元，5年后，出租市场可能不稳定，再考虑改建为商业仓库或生产车间或不改造。5年后商业仓库、生产车间和不改建方案的租金收入与概率和问题3中设定的一致。画出决策树，比较三个方案的
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f净现值，决定采用A、B、C哪个方案更合适。【分析要点】问题1考核互斥方案选择的基本比较方法。问题2考核费用效率法，需综合考虑社会、环境因素的成本及效益。问题3和问题4已知3个方案的净现金流量和概率，可采用决策树方法进行分析决策。由于C方案需分为前5年和后15年两个阶段考虑，是一个两级决策问题，相应地，在决策树中有两个决策点，这是在画决策树时需注意的。本案例的难点在于C方案期望值的计算。需二次折现，即后15年的净现金流量按年金现值计算后，还要按一次支付现值系数折现到前5年初。【参考答案】1A方案的净年值2701000AP，10，203012254（万元）B方案的净年值3601500AP，10，2050133r