关于商业地产操盘的一点观点分享关于商业地产操盘的一点观点分享观点
近一年多的时间二三线城市纷纷上马商业地产项目，究其原因一方面由于2010年9月29日出台的限购令打击了开发商开发住宅的积极性，另一方面商业地产所带来的巨额利润和口碑影响力也让众多开发企业耳热心跳。随着万达综合体模式的成熟，大量综合体项目在二三线城市遍地开花，但是真正运营成功的案例真的是少之又少。本人从业10年来，开发商不管运作步行街还是综合体等商业形态，几乎还是遵循“商业ABC”定律，即A类位置给主力店，B类位置进行销售，C类位置卖不出就搁置持有。得出的结果往往是为了销售不顾本地区商业形态与项目实际情况除了主力店引进外，其余面积全部“摊大饼”切成铺位进行销售，搞成了高端外表下的“专业市场”，最后必将因为运营管理难度极大而商业价值大打折扣或者干脆成为负资产，给投资人带来极大的损失，开发商也从此背上了不良信誉的口碑。经过多个项目的实践，本人发现商业价值的最大化往往并不能通过卖掉沿街门面房和多切了几个铺子来体现，而是合理的前期规划精准的业态定位（租售留）完善的招商策略，最后才是合理的铺位切割与销售策略来达到商业价值最大化。前期规划和业态定位自不必讲，在拿证件的前提下开发商是必须要做好看，但在实际操作上开发商为了追求利润最大化必然要切更多的铺子、销售策略上承诺投资人更多的回报，最终完成销售的目的。而多业态的定位，势必要损失更多的销售面积作为代价。这似乎看上去是一把“双刃剑”，本人在操作安徽天长和滁州两个综合体项目的时候就采用了多业态并存的定位和招商策略，拿滁州项目举例，其项目位置稍差，本人增加了商超和餐饮这些聚集人气的业态面积，为了将项目价值最大化，住宅和公寓打造出高端化形象，适时推出精装修小户型SOHU办公居所概念等推广理念。并将专业市场这块“拼图”引进综合体的业态，打造了第五代专业市场的概念，名正言顺的将项目室内商街部分进行切割销售。随着招商力度的加大，沃尔玛、五星电器、星美院线等主力店品牌的进驻，项目虽然减少了可销售的面积，但是品牌影响力和市场的热度必然会拉高可销售部分的价值，同时为后期开业运营打下了良好的基础，可谓双赢。本人认为在操作综合体或其他商业地产项目上切不可为了销售而对前期规划和业态定位操之过急的下结论，要根据市场和地块形态来做决断，同时在招商和销售执行层面要有强有力的人员团队落实r