论房屋承租人优先购买权
我国有关房屋承租人优先购买权的规定始于1950年的有关政策中。但真正由政策转为法律法规始于国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》该条例第11条规定“房屋所有人出卖租出房屋的须提前三个月通知承租人承租人享有以同等条件购买的权利。在此之后1988年”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）（以下简称《民通意见》》）第118条规定“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人承租人在同等条件下享有优先购买权出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”我国1999年制定的《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利。从上述规定可以看出我国法律及司法解释”对房屋承租人优先购买权的规定过于简单原则司法实践中有待研究和规制的问题依然很突出尤其是关于出卖人与第三人之间买卖合同的效力问题以及法院能否判决强制缔约等长久以来一直是理论界与实务界争论的焦点至今仍然莫衷一是。从这一立法历程可以看出我国的房屋承租人优先购买权制度是在我国实行计划经济体制下在房地产市场未全面建立、房屋资源匮乏的情况下为保障承租人稳定居所、稳定社会秩序而制定的。该制度确实“在一定程度上承认既存的社会关系以稳定社会经济生活秩序”具有一定的秩序价值。然而随着社会的发展我国的房屋承租人优先购买权制度在立法理论、价值取向上存在的不合理性以及现实适用中的缺陷日益凸显由此对我国房屋承租人优先购买权制度存在的合理性质疑进而期待制度的理性回归。
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f一、房屋承租人优先购买权在理论上的质疑（一）房屋承租人优先购买权有违物权优先性理论根据传统的民法理论债权的效力低于物权的效力物权优先于债权即在物权与债权存在冲突时债权人的利益应当让位于物权人的利益。房屋承租人优先购买权作为一种债权的形成权其效力也应当弱于物权效力。因为在债权效力低于物权效力的前提下取得债权的原因性权利自然应当低于物权。物权这种相对于其他财产权的优先性源于合法财产所有权的不可侵犯性物权优先性是市民社会得以稳定的根基性原则一旦所有权的效力受到挑战其他一切财产权就得不到有效的保护。但是承租人优先购买权的存在却使实务中出现了许多物权让位于优先购买权的案例。在第三人已与出租人就出租房屋的买卖办r