承租人优先购买权在司法实践中的若干问题提要本文主要探讨了优先购买权在司法实践中出现的若干问题，包括什么情况视为“出卖”、行使优先权的期限、“同等条件”的认定以及如何对待承租人与取得物权的第三人之间的权利冲突。承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有三：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高院贯彻《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条规定：”“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”一优先购买权的法律性质及行使条件关于承租人优先购买权的法律性质，笔者认为：首先，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人之间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。承租人的优先权是一种不确定的、附有条件的机会权利。其次，应明确承租人的优先购买权是一种法定的优先购买权。法定优先购买权主要表现为共有关系各共有人的先买权，以及不动产用益关系中的先买权，法定的优先购买权为法律所规定，法律即替代当事人间的合同。而对于出卖人来说，承租人优先权是设定在其标的物上的一种负担，是限制其自由选择买方的权利。所以承租人优先权人享有的这种“特权”，其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠，其能否实现要受诸多因素制约，具有较大不确定性；最后，承租人优先权是一种附从性权利。它是为权利人个人利益或社会经济发展的需要而附属于特定人或特定法律关系，并随该法律关系的发生或消灭而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，承租人优先权也必须依附于一定的基础法律关系方能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。二优先购买权实践中存在的问题1、关于“出卖”一般情况下，“出卖”作通常理解。按照《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人r