龙湖葡醍海湾项目案例分析
一、项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目
二、项目规划
一期别墅区
项目区位图项目鸟瞰图
五星级酒店
游船码头四季花厅湿地公园
f三、项目价值点1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅076，绿化率60；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；
四、产品和户型（一）颐和墅（265289m2类独栋、双拼别墅）独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；地下一层设置48米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；二层主人房3重观景平台，尽揽海景；
分布图
f北院户型（265285m2）
f南院户型（267289m2）
f（二）葡醍院落（100196m2叠拼别墅）
分布图下叠（196m2）地下一层48米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；首层三个庭院；多重空间满足不同功能需求；
f中叠（163m2）下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；地下一层48米全采光空间，可扩展空间；独立小院入户，尊享私密生活；
上叠（100m2）俯瞰海景，双露台设计；
f（三）四季小院（4576m2mi
ivilla）Mi
i院落别墅，一层（43平米，6676平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；
四季小院
A1户型（6676m2）
分布图
A2户型（45m2）
f组合图：
五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80开盘起价：9000元平米目前价格：四季小院：1600018000元平米（毛坯）叠拼别墅：900011000元平米（精装）类独栋、双拼：13000元平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为25
f六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：076绿化率：60总户数：2186户物业费：49元月平方米交房时间：2013年
七、实景照片
f八、借鉴与反思项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；项目后期规划高密度综合体，与一期纯r