中原国际商贸城项目策划全案
项目总论
一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用
地面积为2200亩其中净地2000亩，退规划红线200亩西界：轻工一路，东界大庆路，南界建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。三、项目可行性报告的结论
项目总投资人民币1321895万元含贷款利息，启动资金2000万元，向银行借款8000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架：129476元（2）配套住宅区多层半框架：119436元（3）商务休闲区小高层框架：139435元（4）仓储加工园等钢构结构：106476元2、销售与租价格指标：（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元
f（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元（3）商务休闲区：小高层售价为2100元（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元月3、收入标准静态指标（1）销售收入：149940万元（2）租赁收入：56196万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标静态指标（1）所得税前利润：327659万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：455（3）投资利税率：556（4）税前财务净现值：624479万元（5）内部收益率：4836（6）投资回收期（静态）税前：415年
税后：457年（7）投资回收期（动态）税前：493年
税后：530年（8）税后财务净现值：49971万元（9）内部收益率：4104
第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究
11周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转
型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设r