构建房地产价格体系的研究摘要文章研究和探讨了北部湾房地产价格体系、价格评价体系的构建，总结了近几年北部湾与房地产有关的经济指标，分析了我国房地产价格的构成模型，揭示了房价不断推高的原因，研究了降低房价的措施。文章是广西高校人才资助项目《北部湾存量房屋资源整合研究》、广西机电职业技术学院2010年度科研项目《北部湾房地产价格体系构建》的阶段性研究成果。关键词房地产；价格；评价体系；超额利润一、北部湾经济区房地产基本状况2008年，北部湾经济区开始纳入国家发展战略，北部湾经济区地处我国沿海西南端广西壮族自治区，该经济区包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市，覆盖宾阳县、武鸣县、上林县、横县、融安县、马山县、上思县、合浦县、浦北县、灵山县、东兴市。陆地国土面积425万平方公里，2008年末总人口1300万人。表1：2009北部湾经济指标（单位：亿元）
注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制南宁市是广西商品房起步最早的城市，1980年代最早的商品房小区由中国房地产南宁公司、南宁市房产业总公司等国有房地产企业开发，如新竹小区，售价在200350元每平方米。90年代初开始出现中外合资、民营等性质的开发企业，开发区域主要集中在当时的新城区，平均售价在2000元左右。2001年以后南宁市的房价和全
f国中等城市一样，房价是一年一个价。现在的房地产均价已超过6000元每平方米。钦州的房价发展趋势和南宁差不多，2002年以前城市房地产均价基本稳定在1500元每平方米左右，从2003年房价开始上涨，现在均价已达3000元左右。北海和防城港先经历了20世纪90年代初的房地产暴热，经过了十多年的沉寂，这次北部湾经济区的规划给这两个城市带来了历史性机遇，房价也在直追钦州市。北部湾经济区所有县城近年的房价也在稳步上升，从2000年的1000元左右涨到今天的2500多元。根据以上统计资料，北部湾经济区人口在逐步增长，城区房屋增量必然不断增加。
表2：北部湾各市2008年末主要经济指标
注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制表32008年北部湾各县房地产相关经济指标
注：此表根据《广西统计年鉴》资料编制
二、北部湾房地产市场分析
在研究北部湾房地产价格评价体系构建的过程中，笔者分析：
（一）房地产企业规模盈亏平衡分析
房地产的开发过程同时也是一个经济运行过程，经营房地产符合
马克思关于任何经济行为都适合的公式：
pm
gw
pw’g’
fa这里的g是某一周期某房地产开发商的总投入r