关于划拨土地使用权设定抵押的几点思考
划拨土地使用权是指土地使用者依法无偿取得的使用权。根据法律规定，划拨土地使用权在一定条件下可以设定抵押。我行抵押贷款中有相当一部分是以划拨土地使用权设定抵押的。笔者就划拨土地使用权设定抵押办理贷款有以下几点思考：一、相关法律对划拨土地使用权设定抵押的规定。目前对划拨土地使用权设定抵押作出明确规定且有效的行政法规有三个：国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》。这三个法规对划拨土地使用权抵押、抵押权的实现、处分等方面作出了明确规定。一、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4、向当地人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租抵押所获效益抵交土地使用权出让金。从此条规定来看，划拨土地使用权是不完整的使用权，它的抵押必须
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f经有权部门批准，且须具备上述4个条件，否则，法院会认定抵押无效。因此，银行在办理划拨土地使用权抵押时，必须注意3个风险点：1、必须有土地管理部门和房产管理部门批准抵押的书面文件，且不能视同为抵押登记证；2、土地使用权抵押登记部门是土地管理部门，而不是其它部门；3、符合上述4个条件。案例：行1997年为县棉纺厂办理贷款200万元，该厂以划拨土地使用权及厂房抵押，未经土地局批准，经工商局登记。1999年该厂申请破产，该行向法院申请土地使用权的优先受偿权，法院以未经土地管理部门批准及登记为由认定抵押无效，致使该行200万元贷款形成损失。二、《城市房地产抵押管理办法》第45条、《城市房地产管理法》第50条规定：以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，银行在考虑划拨土地使用权的抵押值时，要扣除应缴r