房地产税收筹划全流程案例
201806151130
目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业海湾位于南市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积11424亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为381296，二期占地面积为380341。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：15（3）公建配套设施面积：237007平方米；（4）可售面积：11340293平方米，其中：①普通住宅面积915888平方米②非普通住宅面积2181413平方米③停车场面积5534471平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业海湾位于南市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南市区房地产均价已经突破8000元，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元平米的成交均价迈进，该年南市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出1015。嘉业海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖r