现的价值。本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与
竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
f（一）项目价值要素分析
1、舒适要素
户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套会所
娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划
规划以人为本。
2、便利要素
出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。
生活方便
购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便
幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。
4、景观要素
外景观
山景、水景、公园、绿地
内景观
建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观私家花园、空中花园、门前环艺
5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
f6、物业管理要素
安全
防火、防盗、交通安全，各项措施周密
服务
日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
（二）项目价值要素综合评价表
类比项目
均价品牌要素舒适要素便利要素健康景观要素
元M2
卫生要素
物业管理要素






























备注



为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
本案可实现度

高于相当于低于因此，本案可实现价值为3800元M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
f五、单元价格调整方案由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为各个单元的效用不同。效
用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单元进行价格调整。
调整系数调整价格÷基准价
（一）价格调整系数
1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：
楼号
A
B
C
系数
0
0
0
说明2、根据楼宇景观的差异制定不r