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商品房买卖合同解除的法律后果之解析
作者：胡聪蕊来源：《法制与社会》2017年第01期
摘要近年来，房地产市场迅猛发展，商品房买卖纠纷急剧增加，合同解除的法律后果已成为人们关注的核心问题。文章以商品房买卖合同的性质为切入点，从合同解除的一般后果与特殊后果角度，分析了商品房买卖合同作为一般的买卖合同，解除应具有《合同法》第97条规定的法律后果。同时，又基于商品房买卖合同标的及法律关系的特殊性，一方面，在“按揭”购房中与担保贷款合同作为关联合同而相互影响；另一方面，已缴纳的税款在合同解除后不能退还的部分应由过错方承担。关键词商品房买卖合同解除法律后果关联合同作者简介：胡聪蕊，重庆大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法学。中图分类号：D9236文献标识码：ADOI：1019387jc
ki10090592201701137一、引言合同解除是指合同有效成立后，具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的法律制度。一般的合同法律关系比较清晰，解除的法律后果比较明确，可以简单地适用《合同法》第97条的规定。而商品房买卖合同因标的特殊、涉及主体多、履行时间长、介入因素不确定等原因，法律关系较为复杂而有特殊的法律后果。商品房买卖合同解除是指商品房买卖合同有效成立后，法律规定的或当事人约定的解除条件成就时，当事人可以终止合同效力的解除合同的法律制度。商品房买卖合同作为一时性合同，解除原则上应有溯及力。其解除不仅会终止履行尚未履行的各种义务，还会使合同关系失效，溯及既往地不复存在，已经履行的部分产生的后果是当事人享有返还请求权。①根据产生的原因不同，合同的解除可以分为法定解除和约定解除。由于约定解除具有一定的任意性，属于当事人意思自治的范畴，对其做出统一的规定和解释并不现实，因此，本文主要以法定解除为研究对象，以下所称解除权均为法定解除权。二、商品房买卖合同解除的一般后果商品房买卖合同作为合同的一种，其解除应当具有与一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求对方恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。剩余的债务在合同解除后，当然没有继续履行的必要，需要探讨的是已经履行的部分在合同解除后应作何处理的问题。（一）恢复原状（返还财产）
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恢复原状（返还财产）属于物的返还请求权。商品房买卖合同解除后，买受人应当返还商品房的自r