万科纳税筹划分析
第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场
调整、培育新的经济增长点、宏观调控5个时期。（一）初步形成时期（19781991年）：1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。
19781991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。
（二）房地产过热时期（19921993年）1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司
急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。
（三）市场调整时期（19941997年）1994年继续1993年下半年的宏观调控。19951997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币
政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。
（四）培育新的经济增长点时期（19982002年）从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革，以及各项政策措施
的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。
（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。而近两年政府也出台了诸多政策来抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。二、房地产行业现状
项目年份
经营总收入
商品房销售收
土地转让收入
房屋出租收入其他收入
入
经营税金及附营r