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万达商业地产的八点心得及运作模式
1891项目是公司首次尝试商业地产,以后会有更多的商业地产项目,这是一个非常好的信号,也说明公司非常有远见。个人愚见,从理论上当可开发的有效土地越来越少时,商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕,而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是否可持续发展的重要因素。所以与其以后争个头破血流,倒不如提早进入这一领域。由于我之前在万达工作,在这里把王健林的讲话及自己的感受加以整理,把万达的商业地产经验和运作模式与大家分享和交流,尤其对于商业地产不太熟悉的同事,可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。我个人理什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产,但很少有人搞明白。解,商业地产不是商业,也不是地产,也不是简单的商业加地产。我认为,商业地产是商业地产不是商业,也不是地产,也不是简单的商业加地产。我认为,以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,是以零售物业租金收入为以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确,目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目,目的,如果开发后销售出去,称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目,做了万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不叫商业地产,这是房地产,5万多平方米的二层底商,建完后全部出售了,这就不叫商业地产,这是房地产,房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的,就不能叫商业地产。王健林为目的,就不能叫商业地产。”王健林这是王健林对商业地产的定义,说的透一点,商业地产的本质是开发商建设的购物中心只租不售,自己经营管理,也就是说开发商是自己所开发项目的最大业主,或者把商业地产理解成购物中心会更恰当。这同房地产有本质的区别,房地产开发,拿地、规划、施工、销售……一次性获得收益,但商业地产前期投入很大,要靠后期的租金、商家的销售返点作为利润来源。另外,商业地产的发展有三个前提条件:1、人均收入水平。在国外,人均GDP30004000美元时,购物中心才能迅速发展。中国现在只有部分一线城市达到这个水平,部分地区满足这一条件,但长期看收入水平总是要上升的,未来购物中心发展也会随收入水平的上涨越来越繁荣。r
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