农民集体建设用地租赁合同效力问题之探究
以《土地管理法》第六十三条的规定及其解释为视角
刘成安山东大学法学院博士研究生
上传时间2011109
一、问题的由来及限定
近些年来，随着社会经济的发展，尤其是工业化和城镇化进程的推进，与农民集体土
地相关的经济活动日趋活跃，涉及农民集体土地的民事纠纷也随之增加。农民集体建设用地租赁合同纠纷案件，便是此类纠纷中较为典型的一种。例如，某法院2006年曾经受理了这样
一起案件：1999年11月16日，某木业公司（原告、反诉被告）与某村委会（被告、反诉原告）签订《租赁合同》。该合同约定，村委会将其在本村辖区内的占地169亩的厂区和该厂区内33164平方米的厂房、仓库、院墙等全部建筑物租赁给木业公司使用（合同所涉土地于1995年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地）租赁期限10年，。自1999年11月1日起至2009年10月31日止。1999年11月1日至2004年10月31日，每年租金为每平方米75元，2004年11月1日至2009年10月31日，每年租金为每平方米788元。双方还对租金的支付期限和方式作了详细的约定。另外，该租赁合同还约定了违约责任条款，即：如任何一方提前解除合同，应向对方支付违约金及损失费200万元；如木业
公司不按期交付租金，每拖欠一天，按租金的万分之五加罚滞纳金，如超过两个月，村委会
有权解除合同，木业公司除支付所欠租金和滞纳金外，应无条件搬出。在该合同的实际履行过程中，第一个租赁年度，木业公司于1999年10月15日支付了2万元租金，于1999年11月17日支付22159758元，2000年1月28日支付了713242元；于第二年，木业公司于2001
f年2月6日支付15万元；第三年，木业公司于2002年1月29日支付10万元，于2002年7月5日支付10万元，于2002年11月23日支付10万元；第四年，木业公司于2003年6月11日付15万元；第五年，木业公司于2004年1月7日付10万元，于2004年6月9日付10万元，于2004年11月25日付10万元；第六年，木业公司于2005年1月11日付93645元，于2005年6月10日付10万元，于2005年11月30日付20万元。此后木业公司未再向村委会支付租金。至2006年3月31日木业公司共欠村委会租金7149579元。2000年10月31日，木业公司向工商部门交纳了双方租赁合同的鉴证费2550元。2006年4月1日，村
委会向木业公司发出《解除合同通知书》，称因木业公司没有按约履行支付租金的合同义务，导致村委会无法实现合r