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浅谈房地产企业税务筹划方案的重点
作者：丁慧玉来源：《中国房地产业上半月》2015年第11期
【摘要】房地产企业在保证最合理合法、利润最大的前提下，对税收筹划的最佳途径是整合上下游产业、将利润合理分布到各环节中去。其理论依据是：1、土地增值税仅仅在不动产销售环节征收，而在其他环节不征收；2、企业所得税一般对房地产企业不实行核定征收，而对其他的诸如贸易、建安、装饰装潢、设计等企业可以核定征收，利用不同企业的税负差异实行集团整体税收筹划，可以有效降低企业所得税和土地增值税。
【关键词】房地产；税务筹划
具体的房企税务实际操作中，要根据不同项目的特点，选择不同的方法，进行量身定做的筹划方案，现笔者就一般项目开发税务筹划中的重点内容谈下思路要点：
1、土地方面：在立项拿证时办理多个土地证，总价确认的条件下，协调政府商业部分挂牌价提高，住宅部分挂牌价降低。比如“价格分割”法，这是对房企通过招拍挂取得的土地，整体招拍挂总价确定后对土地中各不同容积率、不同土地性质的一种价格分拆方法，一般是尽量将土地价格多往增值率高的业态偏移。但是，这里要特别提醒的是，对于项目建工成后需要保留商业进行自营这种情况，由于自留商业其不对外销售、所以项目中住宅部分需要交纳土地增值税，则筹划思路应该倒过来，尽量向住宅倾斜。
2、综合体项目，商业部分单独成立公司拿证，住宅部分统一融资商业综合体的筹划，实务操作中，为了尽量提高商业业态的自身价值和使用效率，项目规划设计中往往将13层作为商业，上面几十层作为住宅，并且是商业的底盘大于上面的住宅，同时在商业下面建筑12层的地下建筑（停车场，不办理产权不计算容积率，或进一步将停车场转租给关联单位，尤其改造成地下商业继续对外租赁），所得税上对于地下建筑这部分根据国税发200931号文件33条，其成本视为0，全部作为公建配套进行分摊处理。
实际操作中，还可以考虑住宅部分单独成立房企，商业部分单独成立专业商业地产公司，按照联合竞标、分别拿证的模式运作，其中的重点是：如何合理设计土地证的面积大小，这就需要根据物业的类型、是否销售、是否保留自营等因素综合考虑设定。
3、土地一级开发项目。关于土地一级开发，最著名的税务筹划案例是重庆阳光100做的一级土地开发。该公司和政府签署的协议是企业全力投入、打造优质土地、保证政府基本土地收益，如果招拍挂时成交价达不到政府基本土地收益r