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房地产开发流程与关键环节
房地产开发的实际操作大致上可分为五个阶段：策划与决策阶段、规划设计与拆迁融资阶段、开工建设与市场营销阶段、房屋交付与证件办理阶段和售后服务物业管理阶段。其具体内容和流程如下图所示：
房地产投资项目信息收集项目的分析选择
（区域经济、项目状况、投资规模、预期收益、投资风险）项目的初步可行性研究
（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、住房消费变化趋势、楼市走势、项目优势、投资规模、融资方案、投资风险）
合作方关于项目的初步谈判（合作方式、投资规模、双方责任和权力、收益分配、项目进度）
项目的详细可行性分析报告
（人口、经济收入、城市房地产成熟度、楼盘竞争状况、购买能力、物业供求现状分析及对未来的趋势预测、户型变化趋势分析、价格预测、目标客户定位、项目定位、营销策略规划、投资规模、成本测算、融资方案、
f收益分析、敏感性分析、投资风险分析、公司资源分配、项目组合分析等综合评价分析、投资决策）
合作方签订项目合作协议书、合同书
向规划设计部门申领规划设计要点，以获得规划设计要点通知书
编制项目建议书，向计委申报立项报告；编制项目投资分析的详细可研报告（项目融资运作）
根据可研批复文件和规划设计任务书，向规划部门呈交项目选址书面申请
领取项目选址意见书，申请规划设计要求委托设计单位进行方案设计
送审设计方案，申请建设用地规划许可证
领取建设用地规划许可证
f向土地管理部门申请建设用地
向房地产主管部门申请
房屋拆迁许可证
办理土地证
扩大初步设计、施工图设计
签订拆迁安置补偿协议
申办建筑工程规划许可证领取建设工程规划许可证
拆迁
向建委领取开工许可证，进行施工单位招标
项目建设施工策划（质量、供给、成本的控制）
装
认购
证
工程验收
市场营销
媒体宣传、现场包内部
向房地产主管部门申请预售许可
销售与销售
f控制
全部工程竣工四方验收住户入住
办理房产证等证件和售后服务
物业管理服务
房地产开发投资周期长、风险程度高、流程环节多，作为高级管理人员不可能每一环节和细节都高度关注，而应该把精力集中在房地产开发过程中最关键的环节上。我认为最关键的环节是前期策划、规划设计和营销策划及销售控制这三个方面。
前期策划是房地产项目成败的最关键因素。房地产开发的前期策划，通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开r