物权法司法解释解读2
近日，最高人民法院出台了《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》（下称“司解一”）。自物权法实施以来，最高院曾经单独就物权法中的建筑物区分所有权的相关问题颁布一部司法解释，而此次的司解一则是就整部物权法实施过程中的几个较大的问题予以了规范，统一司法标准。笔者作为房地产方面的专业律师，拟通过本文，从律师实务的角度对司解一实施后的相关问题进行探讨，以抛砖引玉。从司解一的体系编排而言，其主要解决：关于不动产登记与物权确认或基础关系争议、关于预告登记的效力、关于特殊动产转让中的“善意第三人”、关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围、关于按份共有人优先购买权的司法保护、关于善意取得制度的适用这六大问题。笔者认为，司解一在厘清了争议和困惑之外，也引出了对新的问题的思考，下文试分别从六大问题上详述。1关于不动产登记与物权确认或基础关系争议（1）行政诉讼与民事诉讼的区分从司解一的第一条规定看，一方面该条前半部分明确了不动产物权的归属及其基础法律关系属于民事诉讼的受案范围。事实上，该规则一直以来均在司法实务中所适用。而本条的后半条规定，如当事人的上述争议已经在行政诉讼中申请解决的，不再由法院的民事审判庭受理。笔者认为，该规定实际上与《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条所规定的“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”的原则相似，一定程度上也是一事不再理原则的体现。然而，值得注意的是，最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条中曾作出如下规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”结合司解一的第一条与上述司解规定，应当理解为如当事人对房屋登记的基础法律关系效力存在争议的，仍然应当遵从“先民后行”的原则，首先通过民事诉讼解决基础法律关系的争议。（2）不动产确权案件
f司解一在第二条中明确了真实权利人申请对不动产进行确权应予支持的规定。事实上，不动产登记与物权确认的争议实际上早在r