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集体土地房屋买卖合同的效力及其处理
作者：徐冬然来源：《中国房地产》2011年第07期
基本秉情
2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任无正主任张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。
诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。
原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故起诉要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。
原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的起诉超过两年的诉讼时效。
审理结果
淮安市淮阴区人民法院审理认为：1原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，
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依法不予支持。2关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政r