海南鲁能营销方案
一、海南项目新增可售项目下半年营销推广计划（一）下半年可售案值分析1、三亚湾新城下半年可售案值分析截止2012年7月31日，项目共剩下29套公寓，25套别墅和3个组团的企业会所，总共案值约639亿元。下半年预计新增可售物业面积约12万，案值2237亿元；新增房源主要为美五区小户型精装公寓727套，美三区二期别墅165套、洋房172套。由于存量货值不算多，新增供应能否成功去化决定了项目全年销售目标能否实现；下半年新增公寓房源占总量的68，是未来去化的重点；若要实现销售业绩的突破，在去化公寓的同时还需全力去化总价相对较高的别墅。2、盈滨岛公司下半年可售案值分析目前，东一区在售别墅57套，纯独栋，总建筑面积1533471，案值268亿元（预计整体成交均价17505元）。拟全部推售。预计东三区1期有16栋小高层产品达到可售条件，700套总建筑面积6872388，案值398亿元预计成交均价5800元）。拟售房源为11层（或111层跃层）板式小高层产品，共计三种户型，其中90三居458套，占比6554；120（包括复式）四房156套，占比2228；75两房86套，
f占比1218。（二）销售目标1、三亚湾新城销售目标按照可售案值的情况来看，下半年去化存量21亿元，
新增货量至少154亿元约占新增供应的69，才能够完成调整后的全年销售任务。
79月份以去化存量为主，约54套房；其中高尔夫公寓3套，美丽mall公寓24套，游艇二区别墅21套，美三区一期别墅6套。1012月份以美五区公寓和美三区二期别墅、洋房去化为主，约610套房；其中公寓400套，洋房90套，别墅120套。
按照认筹客户50转换率计，要力保完成新增供应部分的销售目标，10月份开盘前需实现认筹蓄客目标850组，7月底已经完成蓄客217组，89月份尚有640组蓄客目标需要完成。
2、盈滨岛项目销售目标销售面积约769万，销售额61亿元，回款额4亿元。目前在售产品主要为东一区存量房源，截止8月8日项目完成销售面积9629，销售金额138005万元，累计回款182486万元。累计认购4套，认购面积97487，金额130614万元。预计东三区一期公寓产品10月1日开盘销售。推盘节奏原则：东三区一期700套房源拟分批次推售。从资源角度，先差再优；从展示面，先易后难；从顺序上，
f由南向北、由外向内。开盘拟推出1、2、3、4资源相对较差楼栋，共172
套。其中，9080套，12024套，7564套。（在1012月份根据蓄客情况分3批推售剩余楼栋）
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