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营改增对房地产企业的影响与纳税人身份的选择
作者：崔玉良来源：《商业经济》2017年第08期
摘要“营改增”自全面实施以来，房地产行业发生重大变化，尤其体现在房地产行业税负、会计核算等方面。营改增目的在于克服营业税重复征税的缺陷，打通增值税的抵扣链条，发挥增值税的优势，减轻企业负担。面对营改增带给房地产企业的巨大影响，房地产企业需要积极应对，积极寻求合理方法，从而进行合法的税务筹划，减轻企业税负，增加企业效益，促进企业发展。关键词营改增；房地产；影响；纳税人身份选择中图分类号F230文献标识码A文章编号10096043（2017）08002702一、背景2016年3月5日，在李克强总理的政府工作报告中指出：从5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入到增值税征税范围，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增，实现营改增的全行业覆盖。国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》自2016年5月1日起施行，办法规定了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税的征收管理办法。由于全面营改增的开展，税负、会计核算等方面正发生翻天覆地的变化。二、营改增对房地产企业的影响（一）营改增对房地产企业税务的影响营改增对房地产企业税务的影响主要通过房地产企业改革前后税务的变化体现出来。以下将分别从小规模纳税人和一般纳税人改革前后总体税负的变化来分析营改增对房地产企业税务的影响。为便于测算，本文做出以下假设：1营改增前，企业的主营业务全部为为征收营业税的征税范围，营改增后全部为征收增值税的征税范围；2营改增前后，含税营业收入不变，财务费用、管理费用、销售费用维持营改增前水平。3对于纳税人来说，其营改增后的总税负的变化，只考虑增值税、营业税金及附加、企业所得税三部分。1小规模纳税人税负变化。营改增后，小规模纳税人税率仍为5，名义税率不变，但由于增值税是价外税，营业税是价内税，所以实际税率为5（15）476，相比原营业税税率下降024。在理论测算时，用R表示企业营业收入，C表示营业成本。由于营改增前后
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企业财务费用、管理费用、销售费用维持营改增前水平，所以只有营业收入、营业成本、营业税金及附加对房地产企业的企业所得税产生影响。营改增前后小规模纳税人税负变化见表1。通过对房地产r