房地产融资性售后回租如何税务处理问：公司为房地产企业，对开发的商业用房以售后回租方式对外出售。请问，房地产公司以“售后回租”经营方式应当如何纳税？房屋产权过户是否应当缴纳契税？答：营业税根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。所以，房地产公司将房屋出售给“经批准从事融资租赁业务的企业”，虽然发生了房屋产权转移，但不属于销售不动产行为，并且在会计处理上更注重实质大于形式原则，对房屋的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，不确认会计收入的实现。但销售给非从事融资租赁业务的企业，均应将售后回租
f业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。所以，房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号）第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《金融租赁公司管理办法》（中国银监会2014年第3号令）第三十四条规定：“从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。”根据上述规定，承租方将房屋出售给融资租赁公司时，必须办理房产过户手续。而缴纳土地增值税是办理房产过户手续的条件之一，因此承租方转让房产时，不论出售对象是否为“经批
f准从事融资租赁业务的企业”，均需按规定计算缴纳土地增值税。企业所得税会计核算遵循实质重于形式原则，所以，融资租赁售后回租，不论出r