住人口增长率（B32）租赁和商务服务业增长速度（B33）销售额增长率（B34）房地产开发投资额增长率（B35）市场吸纳能力因子（B4）销售面积竣工面积（B41）房地产销售额投资额（B42）星级饭店出租率（B43）社会公共服务因子（B5）人均车位数（B51）人均公路里程（B552）一般公共服务财政支出（B53）数据来源：《北京市统计年鉴》本着科学性与前瞻性、全面性与典型性以及可量化性与数据可得性等原则，结合对前人研究成果的借鉴，本文从城市宏观经济、房地产市场规模、经济增长、市场吸纳能力与社会公共
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服务五个角度出发，最终建立了一个3层次的综合评价指标体系。目标层为商业地产投资环境评价，准则层选取城市宏观经济因子（B1）、房地产市场规模因子（B2）、经济增长因子（B3）、市场吸纳能力因子（B4）与社会公共服务因子（B5）5个指标。其中，城市宏观经济因子（B1）选取GDP（B11）、人均可支配收入（B12）、人均消费支出（B13）、财政收入（B14）与全社会零售总额（B15）五个因子作为评价指标；房地产市场规模因子（B2）选取商品房销售额（B21）、房地产开发投资额（B22）、商品房竣工面积（B23）与商品房销售面积（B24）这四个因子作为评价指标；经济增长因子（B3）选取职工平均工资增长率（B31）、常住人口增长率（B32）、租赁和商务服务业增长速度（B33）、销售额增长率（B34）、与房地产开发投资额增长率（B35）这五个因子作为评价指标；市场吸纳能力因子（B4）选取销售面积竣工面积（B41）、房地产销售额投资额（B42）与星级饭店出租率（B43）作为因子评级指标；社会公共服务因子（B5）选取人均车位数（B51）、人均公路里程（B52）与一般公共服务财政支出（B53）三个因子作为评价指标。2
二、研究方法
一般学术研究中的评价方法多采用综合评价法，将大量样本与评价数据进行评分，并利用德尔菲法或层次分析法进行权重赋值，进而加权计算得出评价终值。这种方法计算量巨大，并带有很大的主观性，不能消除各影响因素之间的共线性。本文利用主成分分析法，通过数学变换将土地评价中原有的多个因子转化为少数几个相互线性无关的主成分简化数据结构，并依据各主成分的方差贡献率确定权重，避免评价指标间的共线性以及权重确定的主观性，使得评价值更加客观合理。3
1建立主成分分析模型
（1）构建评价体系矩阵：矩阵由p个评价子指标与
个评价地区单元组成。
（2）将上述矩阵进行标准化处理，得到新的标准化矩阵X
p。
（3）通过坐标变化r