项目策划报告
尊轩180
LIVINGHOTEL
XXXX大厦营销策划执行报告
2004年9月
第一部分
产品概述
一、本案项目名称
XX大厦
二、本案地理位置
位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
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三、本案基本数据
总占地面积：2570平方米总建筑面积：12820平方米地下室1028平方米容积率：499建筑高度：564米停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，415层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米；酒店单元间2594平方米单元454平方米单元商业地产50年用地性质。
第二部分市场分析
早期小户型公寓产品户型单一，产品力不强
商圈发展
交通拓建
市政建设
景观改造
产品演变
２
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多元化产品形态功能完善，附加值提高。
酒店式公寓
产权式酒店
各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓）
租金投资回报率加权平均值数）800700600500400300200100000普陀静安闵行闸北长宁徐汇浦东黄浦
720670
701
669610
652
690555
市场供需方面
2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。市场趋于供需平衡。
产品方面看
产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。
３
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部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。
价格方面看
由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等。由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格。
客源方面
早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数消费群体，投资客比例大幅上升。3050岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。所谓的区域客已不r