商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）
基础数据项
已
营业税率
550
建筑面积
房产税率
1200
初始投入
所得税率
2500
租金收入
折现率
800
停车广告等其他年收入
折旧年限
20年
运营成本率
运营年限
20年
每年折旧
注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自
商业资产回收值收入小计房产税营业税：营业成本及费用所得税：税金支出小计
过程数据项
第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量租金收入（E5）停车广告及其他年收入E6租金收入E5房产税率B4收入小计B13营业税率B3收入小计（E5）运营成本率E7房产税B14营业税B15收入小计（B13）营业成本及费用B16房产税B14营业税B15折旧E8所得税率B5房产税B14营业税B15所得税B17初始投入E4营业成本及费用B16税金B18
当期现金净流量当期净现值当期净收益
结论数据项
收入小计B13支出小计B19商业资产回收值B12（建设第1年至运营第20年）当期现金净流量B22按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）
收入小计B13支出小计B19初始投入E4（运营第120年）
考核指标项
留存物业价值
运营第1年至第20年当期净收益B24的净现值
留存物业投入
初始投入总和
留存物业净收益留存物业价值B27留存物业投入B28
留存物业收益率留存物业净收益B29留存物业价值B27
内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量B22进行计算
动态投资回收期累计净现值为正的运营年份
静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
f字体为变化部分，请注意）
已知数据项
从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。运营110年的基准租金及增长倍数，第1120年租金水平0增长，与第10年持平。运营110年的基准年收入及增长倍数，第1120年收入水平0增长，与第10年持平。运营110年的运营成本率，第1120年与第10年持平，保持不变。初始投入总额（E4）20金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如928开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。
数据项
年的当期现金净流量入E6
税B14营业税B15房产税B14营业税B15折旧E8所得税率B50
金B18
产回收值B12（建设第1年至运营第20建设第1年至运营第20年）
入E4（运营第120年）
净现值
27金净流量B22进行计算
f。平。
租金收入只计入3个月。
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