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面对21世纪，上海房地产市场的营销如何发展？这是各界人士普遍关心的话题之一。随着中国加快WTO进程，政府着力启动房地产市场，普通市民已成为房地产市场的主力消费群体。可以预言，房地产营销将进入整合时代。由于消费者需求分众趋势明显，4P营销理论产品（PRODUCT）、促销（PROMOTION）、价格（PRICE）、人员（PERSON）可能落伍。整合营销理论正在逐步取代4P营销理论，整合营销理论强调4C一消费者（CONSUMER）、消费者购买的便利性（CONVENIENCE）以及沟通（COMMUNICATION）。生产商已不再强调卖给制造的产品，而是卖消费者想买的产品；营销代理商的传播重点已由“消费者请注意”转变为“请注意消费者”；消费者成为市场的主角。面对这样一个营销新纪元，房地产市场整合营销尤其关
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注市场细分，项目优化，通路多样化及双向性和服务延伸四个环节。市场细分：由于房地产市场逐步健全，各个细分市场（包括单身族、新婚族和老人族）也已发展成形。据上海展晶房地产代理有限公司统计，新婚群的购买力正呈几何级增长，35岁以下年龄段的群体购买力在1999年已欲升至第一，同时各个细分市场的差异性正在逐步扩大，据分析，首次购房者和首次购房后的换房群的消费目标呈现越来越大的差异。因此，国内多家大型发展商在项目选择时，已开始委托专门房地产代理公司，对目标市场进行预期综合评估，包括购买力、购买需求、品牌忠诚度、单元面积、单价范围、绿化要求、总价区间等几十项指标。项目优化：房地产项目从批地、审批、立项、开工建设到竣工至少需要二至三年的时间周期，国内房地产市场处于一个快速增长期，产品的更新速度极快。因此，项目优化更
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是始终贯彻于项目的全过程，从房型设计、平面规划到总价区间、购买力分析，让营销人员参与整个过程。通路多样化及双同性：购房者（买者）与发展商（卖者）的信息传播渠道呈现出多样化。1999年上海的报纸、杂志是房地产项目传播讯息的主要渠道，仍具第一传播力。但是，由于购房者和发展商出现一种双向五动的发展趋势，平面、立体和网络通路等通路组合是这种通路变化的反映。服务延伸：房地产营销进入立体组合，服务的内涵已涵盖了项目前期选择，项目中期施工，项目后期的竣工交房，还包括售后的中介服务；服务的外延包括房地产一级（土地市场），二级和三级市场，让客户（包括发展商和购房者）享受全过程服务。r