房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通住宅分开核算
房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题一房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定注1销售商品房等包括住宅商业用房其他建筑物附着物配套设施等2涉及的税收包括营业税企业所得税个人所得税土地增值税一营业税——基本规定应纳营业税销售收入×税率1销售收入的确认1采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据权利时确认收入的实现2采取分期付款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现付款方提前付款的在实际付款日确认收入的实现3采取银行按揭方式销售开发产品的其首付款应于实际收到日确认收入的实现余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现4采取委托方式销售开发产品的应按以下原则确认收入的实现①采取支付手续费方式委托销售开发产品的应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现②采取视同买断方式委托销售开发产品的应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现③采取包销方式委托销售开发产品的应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现包销方提前付款的在实际付款日确认收入的实现④采取基价保底价并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现
f委托方和接受委托方应按月或季为结算期定期结清已销开发产品的清单已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称地理位置编号数量单价金额手续费等5将开发产品先出租再出售的应按以下原则确认收入的实现①将待售开发产品转作经营性资产先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售痢疾确认收入的实现②将待售开发产品以临时租赁方式租出的租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售开发产品确认收入的实现6以非货币性资产分成形式取得收入的应于分得开发产品时确认收入的实现2视同销售行为的收入确认1下列行为应视同销售确认收入①将开发产品用于本企业自用捐赠赞助广告样品职工福利奖励等②将开发产品转作经营性资产③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者④以开发产品抵偿债务⑤以开发产吕换取其他企事业单位个人的非货币性资产2r