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房地产是实业还是金融业
作者：秦朔来源：《商界》2016年第04期
过去37年，中国经济一直持续走向繁荣。但随着房产、实业等的金融化，民间资本炒股炒楼，一场将带来衰退的“资产性繁荣”正在逼近。每一个经济体都追求繁荣，但并非所有的繁荣都象征美好。根据管理学家迈克尔波特的理论，一个经济体的发展会经历四个阶段：要素驱动、投资驱动、创新驱动和财富驱动。前三个阶段是一个经济体竞争优势的主要来源，一般会伴随着经济的繁荣。第四个阶段是转折点，可能由此开始衰退。因此，当一个经济体处于资产性繁荣的阶段，警钟已经敲响。一个国家，如果不想过早地进入“财富驱动”的宿命，它就必须克制资产性繁荣的诱惑，更长久地在创新驱动中，专注于生产性活动，对技术创新充满热忱，对工匠精神奉若神明，而绝不热衷于炒股炒房、上家下家这样的资产套利活动。从改革开放起，中国一直依靠廉价的生产要素（土地、劳动力）和高储蓄背景下的高投资，拉动经济增长。这没有错，因为这是中国的比较优势。把这种优势和全球市场相对接，也展示出了中国制造的强大竞争力。应该说，在要素驱动和投资驱动后，中国完全有希望更早、更好地进入创新驱动阶段。然而，整整20年过去了，从总体上说，中国经济发展模式从粗放型转型为集约型了吗？没有。所以我们还要大力推进创新驱动。而在另一面，并没有谁大力推动，但中国一线城市的房价已经笑傲天下。环顾周边，有房的旧人笑、没房的新人躁。我们说发展实体经济，但当炒股炒房的收益大大高于好好做产品、做服务的收益时，谁会安心呢？德国不追求高房价，杜绝炒房，安安静静守着自己的奔驰、宝马、奥迪、拜耳、博世和大量的“隐形冠军企业”，还要推动工业40。中国的房价比德国高到不知哪里去，我们心里是更自豪、更踏实，还是更不安？资产性繁荣步步逼近我们究竟如何定义房地产的属性？更偏向社会福利、实体经济，还是放任它成为完全的市场化产物，最后变成一种投资品、金融品？定位差之毫厘，现实谬以千里。当房价已经远远脱离使用价值，越来越成为一种早买者可以自炫、多买者大获其利、晚买者聊以自慰、未买者顿足捶胸的财富游戏；当房价和建筑成本已经无关，而被预期、交易、杠
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杆和流动性决定，被整个城市、社会的金融化程度决定，初始价值不断被放大……这对中国究竟意味着什么？我并不是金融业的对头，但我反对金融崇拜，反对用金融r