凤凰新天地
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策划方案
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f目录
一、市场调研分析1、调查概况2、调查分析结果
二、SWOT分析1、优势（stre
gths）2、劣势（weak
esses）3、机会（opportu
ities）4、威胁（threats）
三、项目定位1、建筑部分2、功能部分3、建筑内部空间组织4、建筑环境定位5、街区功能定位6、目标客户定位7、物业服务定位
四、品牌形象塑造五、营销战略六、营销推广策略七、价格策略
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f八、销售系统规划九、后期运营管理
一、市场调研分析
一调查时间
2002年7月18日2002年7月22日
二调查方法
采用问卷调查和问询调查结合
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f三调查目的
分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。
四调查范围
哈密市主要商业市场
五调查项目
1、哈密市商业宏观经济环境2、哈密市商业形态3、哈密市经营商户4、竞争物业状况5、大十字商业街意向客户购买行为
六调研分析结果
一、哈密市商业宏观经济环境分析
1、人口少、收入低、消费能力有限哈密地区面积165万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积85万平方公里，人口156万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。2、缺乏产业支撑，经济发展缓慢哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。3、旅游消费不足每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅35万
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f人，对商业的贡献相对有限。4、各商业市场缺乏亮点，差异性不强哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专
业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。
二、哈密市商业形态分析
1、商业集中度高，缺乏发展空间哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场r