2015年度土地增值税清算实务试题附答案
某房地产企业集团，2011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等25万平方米。2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费21000万元；发生建筑安装工程费等开发成本28000万元（不含项目借款利息），发生“三项费用”4500万元（印花税通过“管理费用”核算，借款利息不能提供金融机构证明）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。3、销售房屋取得收入752亿元。4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。该项目截至2012年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。该单位在对该项目进行土地所得税清算时，确认：1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。2、销售收入中含普通房屋销售59000万元；别墅销售6300万元和商业楼销售9900万元（以销售明细账、售房合同为准）。3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按成本价入帐，实现收入5425万元。4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。6、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。7、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。8、开发的商业用房有500平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。9、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。10、与转让房地产相关的税金少缴部分在清算期间全部补缴完毕。
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f请计算该单位应缴、应补缴的土地增值税并填制申报表
《标准答案》计算应缴纳土地增值税：1、确定收入：（1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000－5425000）÷（170000－2500）＝3490（元）出售给职工住宅应实现收入＝3490×2500＝8725000（元）出售给职工住房已实现收入5425000万元出售给职工住宅少计收入＝8725000－5425000＝3300000（元）应实现销售r