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论房地产开发项目成本管理和控制
作者：吴平来源：《管理观察》2010年第05期
摘要成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏房地地产开发重中之重就是成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最小化。本文主要探讨目前房地产开发成本管理控制存在的问题以及解决的办法。
关键词房地产成本管理和控制项目
一、房地产企业开发项目成本管理的内容
一房地产企业开发项目的成本构成
1土地成本。包括土地征用及拆迁费、土地购置费、出让金、七通一平费等。土地成本投入比重较大是造成开发商的启动资金压力的重要因素。
2前期费用。各个城市有所不同以南京为例包括基础设施配套费、新墙体材料费、散装水泥费、白蚁防治费、施工图审查费等。
3建安工程费。指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。此费用根据市场竞争确认在一定的建筑结构特征下成本基本固定浮动不大。
4配套设施成本。主要是指建设公共配套设施的费用包括道路、供水、供电、排污管网、环保等。
5管理费用。主要由人力资源成本、资金成本、税务成本及销售费用构成对于开发商而言资金链是影响投资成败的关键只要是融资成本低于销售利润则就可适当融资降低自有资金压力此因素为影响成本的敏感性因素。
二房地产企业项目成本控制的内容
1项目策划阶段。项目策划主要是指可行性研究也就是寻找项目、市场调查和投资评估的成本核算与管理。
2项目设计阶段。设计是工程建设的关键它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据设计费一般只占建设项
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目总投资的1以下但设计工作对工程造价的影响程度达75以上由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。
3施工阶段。施工阶段是资金投入的最大阶段是招投标工作的延伸是合同的具体化。加强施工控制就是加强履约行为的管理。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制技术措施是实施项目投资的必要保证。
4项目销售阶段。这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下房地产销售费用为房地产销售价格的24费用数额大对房地产开发利润的高低有直接影响。
5技术创新与工艺调整阶段。在工程施工中进行技术创新和可持续创新包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。
二、目前房地产企业开发项目成本管理存在的r