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第二十八章
公允价值计量（三）
第二节公允价值计量
三、非金融资产的公允价值计量（一）非金融资产的最佳用途企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者通过直接将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者通过将该资产出售给能够用于最佳用途的，其他市场参与者产生经济利益的能力。最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的一组资产和负债的价值最大化时该非金融资产的用途。最佳用途是评估行业在非金融资产（例如，房地产等）评估中所使用的估值概念，也称为最高最佳使用。企业判定非金融资产的最佳用途，应当考虑该用途是否为法律上允许、实物上可能以及财务上可行的使用方式。通常情况下，企业对非金融资产的当前用途可视为最佳用途，除非市场因素或者其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该非金融资产可以实现价值最大化。【例题】2014年12月1日，甲公司在非同一控制下的吸收合并中取得一块土地的使用权。该土地在合并前被作为工业用地，一直用于出租。甲公司取得该土地使用权后，仍将其用于出租。甲公司以公允价值计量其拥有的投资性房地产。2015年3月31日，邻近的一块土地被开发用于建造住宅，作为高层公寓大楼的住宅用地使用。由于本地区的区域规划自2015年1月1日以来已经作出调整，甲公司确定，在履行相关手续后，可将该土地的用途从工业用地变更为住宅用地，因为市场参与者在对该土地进行定价时，将考虑该土地可作为住宅用地进行开发的可能性。
【答案】该土地的最佳用途将通过比较以下两项确定：（1）该土地仍用于工业用途（即该土地与厂房结合使用）的价值。（2）该土地作为用于建造住宅的空置土地的价值，同时应考虑为将该土地变为空置土地而必须发生的拆除厂房成本及其他成本。该土地的最佳用途应根据上述两个价值的较高者来确定。假定该土地现时用于工业用途的价值是600万元，而用于建造住宅时其价值是1000万元，同时，必须发生的拆除厂房成本及其他成本为250万元。因此，该土地使用权的公允价值应当为750万元（1000250750万元＞600万元）。（二）非金融资产的估值前提高顿财经CPA培训中心电话：4006008011网址：cpagaodu
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企业以公允价值计量非金融资产，应当在最佳用途的基础上确定该非金融资产的估值前提，即单独使用该非金融资产还是将其与其他资产或负债组合使用。（1）通过单独使用实现非金融资产最r