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营改增对房地产行业的影响及应对策略
作者：尉潇罗国亮来源：《时代金融》2016年第17期
【摘要】根据党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署，从2016年5月1日起，房地产业将纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增必然会给房地产行业带来不同的机遇与挑战，因此本文结合实际情况，从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析，为我国房地产行业顺利完成营改增改革提供相应的对策。【关键词】营业税增值税房地产行业应对策略2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。一、营改增对房地产行业的影响本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。（一）营改增对房地产企业税负的影响营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11的税率缴纳增值税。以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40，建安成本占30，毛利润占30。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10。营改增实施前企业按5缴纳营业税，应交税负营业税附加费1005（110）55万元。营改增实施后企业按11缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额（10040）（111）5405万元，销项税额销售额税率540511595万元，进项税额30（111）11297万元，增值税销项税额进项税额595297298万元，应交税负增值税附加费298（110）328万元。从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。
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（二）营改增对房产市场的影响由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，r