定“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”特别是目前争议较多的小区车位车库所有权归属问题，。《物权法》规定，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出租，出售或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路，或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有”《物。权法》虽以做出相关规定，但是此类问题在现实生活中还是比较复杂，是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中的难点。从我国目前的现有小区情况大体来看，其停车位的形式主要有三种：第一种形式在小区内建造的专门的停车设施其相互间由墙壁隔开四周范围明确具有独立的入口己成为与住房相区别的、独立的特定物。其权属可以登记业主只有购买或者承租该停车位后方可拥有所有权或者使用权如果没有特别约定其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位我们称其为库开发商对这类停车位的销售通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行即将特定车位与特定住宅单元相联系一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于捆
f绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售而在分别销售中则车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于这种类型的停车位是由支付了相应对价的小区的业主所有。第二种形式是在小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限且已将其计入公摊面积进行销售故在开发商将房屋售出后因小区内的土地使用权已归全体业主所有故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中一般是由停车者向物业公司交纳使用费而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分为全体业主的利益而使用。第三种形式在小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形开发商采取的销售方式有三种情形分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个位的情况下将车位销售给全体业主每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法一种是合同注明方法即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售否则为分别销售另一种是成本计算方法即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售只有明确表明房屋r