发挥出来，城市人口没有合理地疏散到周边城市中去，导致城市承载力的超度负荷，这些对于中国的可持续发展都是不利的。2影响中国住房发展轨迹的因素分析21政府因素
f政府是主导产业发展的核心要素，没有政府的存在，一切政策都无从谈起。直接影响中国住房发展的因素就是政府采取的货币政策与抵押贷款方式。对此，肖争艳和彭博利用构建含有房产的动态随机一般均衡模型对中国货币政策规则与房价波动间的关系进行了检测，认为将住房价格纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好的效果，而家庭住房抵押贷款首付比例提高能直接降低稳态时的房地产价格2。宋博通在ohls住房模式的基础上建立一种新的住房过滤模型，对政府新建住房与货币补贴成本比较进行了可行性研究，认为从政府支出成本最小角度衡量，政府货币补贴政策比直接兴建政策更为有效3。为了更加周全地改进抵押贷款方式，温根新从引起国外金融危机的个人房贷业务出发，对其存在的问题进行了客观的分析，并对防范、控制风险的处理措施提出了对策4。王福林等人对国外住房抵押贷款风险进行了研究，其中包括个人住房抵押贷款风险与贷款价值比关系的研究，不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究等，建议中国建立个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术，进一步加强银行的电子化建设5。从学者中的建议可以看出，健全市场，使住房市场规范化仍是解决住房问题的关键所在，特别是对于抵押贷款管理方面，要结合当时的情况对货币政策进行相应的调整，在可承受的风险下，通过货币政策的宽松与紧缩调整整个房地产市场，促使房地产市场活跃起来，除了关注未退休人员的住房问题外，老龄化的问题也是十分突出的，随着时间的推移，中国老龄化人口所占的比例越来越大，除了“养儿防
f老”和货币养老外，住房反向抵押贷款是一项有利的补充，对此政府应采取一些措施，积极引导群众，以此来缓解社会压力。
22市场因素自1992年邓小平同志提出经济方针改革政策之后，计划经济体制向市场经济体制转变，市场因素在房产业中的影响越来越大，特别是1998年以后房产货币化的实施，市场直接影响着住房发展的方向。自2008年奥运会至今，房价的蹿升，形成了大量的泡沫，虽然政府利用限购令来控制，但房价只是暂时性地停止上涨，其中的泡沫问题并没有完全的得到解决，如此长期下去，社会矛盾会进一步激化，不利于住房发展。中国社科院的李恩平学者以最新数据分析城镇住房市场供求关系和绩效特点，认为房r