误，请指明其中的
13处40分
参考答案：
1致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3受偿款和抵押价值说明
致委托人函中缺估价对象的法定优先（或者说给出了估价对象的市
场价值但没有给出抵押价值）。
4估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情
况说明。
5估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
8估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9估价原则中缺谨慎原则。
10估价结果报告中缺变现能力分析。
11市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13·市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14·可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15·市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例”距市中心距离”进行调整）。
16·周边景观应属于区域因素。
17·市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100分母分
别为102和99
18市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
70
f20市场法修正系数计算应说明理由。21市场法计算中缺地上车位的价值计算。22地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。23估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误。10分
1在通用性表述中，”标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为”标准厂房比特殊
厂房的通用性强