土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解
xiaotaishou发表于200906071658
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解
（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿）
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。（1）征税范围的一般规定①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。②土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋
f产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。是不征增值税的。（2）征税范围的具体规定2、税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下：（二）转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额1、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指r