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中国房地产开发业发展回顾
作者：徐爽爽来源：《财经界上旬刊》2018年第04期
摘要：本文以万科、恒大、万达三家中国典型房地产企业为代表，回顾中国房地产开发行业40年来的发展历程。未来，建议提高政府在房地产开发过程中的参与度，拓宽房地产开发融资渠道，形成更加精细化、专业化的房地产开发业内部分工。
关键词：房地产开发业发展回顾
一、中国房地产开发历史沿革
现在意义上的房地产开发是在1978年以后逐步发展起来的。1980年9月，北京市城市开发总公司成立，房地产综合开发的大幕拉开。1984年9月，国务院决定“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发。”这之后，各地房地产公司如雨后春笋般涌现。
1998年住房货币化改革后，房地开发企业发展迅猛，总体上呈现出以下特点：房企数量不断增多规模持续壮大房地产行业集中度加速提升。一方面，企业集中度越来越高，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面具备明显优势，2016年，中国10大房企的总计销售额集中度接近19另一方面，城市集中度越来越高，2016年，中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额的3455，城市分化显著。
二、中国房地产开发企业发展历程以万科、恒大、万达为例
（一）万科地产
1、1984年1994年：多元化的加法
1988年，万科实行股份制改革，成为中国第一家社会公众持股公司同年开始进入房地产行业。在90年代中期，万科的主营业务包括商贸、房地产、对外贸易、文化传播等四大内容。然而多元化在万科的发展过程中，却成为了负担。在1993年，万科决定放弃发展综合商社模式，立了以城市居民住宅开发为主要业务的专业化经营战略。
2、1994年2004年：专业化的减法
1994年，万科开始逐渐走上了专业化的房地产公司发展道路，确立以下三项战略调整方向：
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（1）从多元化经营向专业房地产集中。万科合并贸易公司，先后转卖盈利状况良好的供电厂和印刷厂，回笼资金。随后又将国内最大的“怡宝”蒸馏水生产厂转让给华润。2001年，万科将万佳百货72的股份转出，至此彻底退出地产行业无关的领域。
（2）从多品种经营向住宅集中。万科从酒店、公寓、住宅、别墅、写字楼等种产品经营转向以住宅产品为主的专业化开发模式。
（3）从多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中。从地域上看，万科由1993年的13个城市收缩至1999年的4个城市，集中力量在上海、北京等经济发达、人口众多的区域经济中心进r