土地增值税清算业务指南
一、清算准备资料（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。（二）国有土地使用权证书、取得土地使用权时所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。（三）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、合同台账。（四）项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（五）开发产品销售明细表、商品房购销合同统计表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、实测面积等）（六）项目的工程竣工验收报告。（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、
建设用地许可证、工程施工许可证等。（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的印花税、城建税、教育费附加等。（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括：开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括：土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣
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f除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、扣除项目计算分摊公式等等。
对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。二、土地增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售取得的收入。
货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。一般要评估确认其价值。
其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等。其价值需要专门评估确认；对将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外
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f投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格确定。
（1）对房地产销售合同的审核商品房购销合r