区域项目的开发建设奠定了极高的市场预期，为本项目的顺利入市、顺利销售必将带来巨大的投客源拉动和价格拉动；
4）该区域已进入多家企业“共同开发、共同托市”阶段，目前首创集团、滨海集团和卓达集团等已陆续启动相关项目。同时，中国第一座教育改革示范基地博雅大学、太平洋电信和中外运等多家单位已选址落户本区域。
f5）本区域自2008年底京津高速公路通车以来，区域价值日益凸显，交通配套逐步完善，尤其2010年以来，区域项目市场售价已呈现明显上升态势，尽管政策调控限制，销售总量依然出现倍增。四、项目综合财务分析1、静态收益测算1销售预计收入
根据目前市场发展现状及发展态势，联排别墅销售均价15000元，酒店式公寓销
售均价9000元平方米，销售总收入亿元。具体指标如下表：
表1：项目销售收入明细表
项目项目名称地点
业态
建筑面积可售面积销售单价
总投资额
预计实现收入（万
（万元）状态（）（）元
元）
联排别墅
96078在建16000016000015000
240000
酒店式公寓高村温泉新天津
城项目武清商业酒店
2896522236
在建在建
6000030000
6000030000
9000
54000
不出售，用于自营
合计
2工程关键节点
147278
250000250000
294000
以2012年12月12日成交时间为起点安排项目开发进度计划，具体工程关键节点如
下表所示：
节点产品
土地取得时间
联排别墅
201212
开工201305
表2：工程关键节点
开盘
结构封顶
验收备案
交房入住
201310
201312
201408
201409
酒店式公寓201212
201310
201405
201408
201503
201504
商业酒店
201212
201405
201410
201505
201509
201510
3静态利润测算
f依照“土地综合成本100万元亩、建筑面积总量25万、建设综合成本3353元、
销售均价12000元”计算所得，毛利润约亿元。
表3：项目静态测算表
序号
项目
金额万元
收入成本元平方米
一
销售收入
294000
12000
二
土地成本
37500
1500
三
直接建设支出
83815
3353
四
毛利润
172685
6907
五、资金需求
本项目启动资金（含土地出让金）约5亿元，即可满足滚动开发。其中土地综合费用共计约亿元，为股东直接投资。
须申请融资4亿元，分两期到位，首期2亿元用于项目的启动资金，第二期2亿元
的发行时间视项目的施工进度安排而定。六、增信措施
（1）还款保障第一还款来源为项目联排别墅及酒店式公寓预售收入；第二还款源为卓达华夏颐园投资有限公司旗下养老社区项目预售收入。（2）股权质押天津卓越天下原股东将其持有的股份质押给该r