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我国房地产市场结构测度及其竞争机制研究
作者：王恕立耿建明李伟保来源：《商业时代》2011年第03期
◆中图分类号：F270文献标识码：A
内容摘要：本文对我国房地产市场结构进行测度，明确了我国房地产市场属于区域性寡头垄断市场结构，少数寡头垄断企业对市场的操控能力较强；探讨了寡头垄断的房地产市场的竞争机制，表明寡头垄断企业通过垄断定价、价格歧视及价格合谋进行价格竞争，通过产品差异化进行非价格竞争。最后建议政府应加强宏观调控力度，以确保我国房地产业的长期健康发展。
关键词：市场结构测度指标竞争机制
房地产作为国民经济的支柱产业，在经济发展过程中占有重要的地位。同时房地产业也是关系国计民生的基础性行业，与社会生产和人民群众的生活密切相关，房产交易已经成为当今社会的热门话题，尤其是房价已成为人民关注的焦点。但如今房地产业普遍存在着定价过高、中低价位住宅供给不足、高档住宅空置率较高等问题，已经在一定程度上影响到了产业的健康发展乃至社会稳定。因此深入了解房地产业，测量房地产市场结构，并对其竞争机制进行研究可以为房地产业的发展、完善提供一些思路和借鉴。
我国房地产业的市场结构测度
市场结构的各个测度指标可以分别从不同的角度测定市场的竞争和垄断程度，从而确定该市场的市场结构。房地产业是一个与社会生产和生活密切联系的基础性行业，是一个生产高度集中的行业；在我国独特的市场情景下，用市场集中度、产品差异性和进入壁垒三个市场结构的测度指标来对我国房地产业的市场结构进行测度。
（一）房地产业的市场集中度
近年来，房地产行业的市场集中度逐渐提高。根据2004年“中国房地产百强企业研究”报告，在北京这个市场，属于我国房地产百强企业的几家开发商的销售额和销售面积占当地市场份额的41和308。而在我国香港，房地产企业前三强的市场份额要占到51；2005年房地产百强企业总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总额达到20342亿元，占百强企业
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总资产规模的3345；2006年和2007年房地产百强企业房屋销售额分别为2710亿元和5007亿元，增幅分别为348和6532，均远远高于同期行业平均水平（杨继瑞，2008）。
（二）房地产商品的差异性
土地位置的固定性决定了房产具有异质性的特点。产品异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者对价格的操控能力也越强。与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地r