f民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。由此可见，优先购买权的行使必须以标的物的出卖为前提。王利明先生认为区分期待权与既得权的意义主要在于：区别权利人是否是记取得了某种权利。对既得权而言，权利人已经现实地取得了某种权利；但对期待权而言，他还不能够现实地取得某种权利，只是期待将要3取得某种权利。但权利的行使与权利的享有是两个不同的概念。权利的行使要件是否是权利必备的结构要件之一呢？笔者认为无论房屋承租人还是共有人在其承租开始时或对房屋开始共有时，承租人和共有人便已事实享有了优先购买权，而不是要等到房屋被出卖之后。只是权利的享有并不一定代表权利即刻被实现。当出卖这一法律事实发生后，无论是房屋承租人抑或房屋共有人意欲实现的实际上是通过手中已现实享有的优先购买权来追求对房屋所有权的实现，此时承租人抑或共有人的优先购买权得以实现，其优先购买权由权利的单纯享有阶段进入权利的实质行使阶段。因而从权利的实现状态来看，把优先购买权归为一种期待权似乎有些合理性。但是优先购买权本身行使的期限要件是否必定可以使优先购买权化身为一种期待权呢？这是一个值得商榷的问题。有学者认为，就房屋承租人先买权的本质而言，其应当是一种请求权或债权。因为期待权是指法律要件未充分具备而尚未取得的权利。而房屋承租人的先买权，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖房产时，承租人才能实际行使；在出租人未将房产出卖的情况下，承租人的先买权只能处于期待权状态，不能真正实现。同时，出租人在出卖房产时，如果有第三人参与购买，承租人的先买权就不是一种期待权，而是一种既得权；如果没有第三人参与竞买，承租人的购买只是一种普通意义上的购买，无所谓优先之说。因此，承租人的先买权实质上是一种不确定的权利或机会权利。而期待权说的观点，并不能真正回答先买权的性质问题。42．形成权（附条件形成权）说。该说认为优先购买权无论为法定或约定性质上皆属形成权即优先购买权人得依一方的意思表示形成以义务人和第三人买卖合r