物品的数量没有多到使每个人都能随心所欲地得到它，相对缺乏，而非绝对缺乏，因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。（3）有效需求指对物品的有支付能力支持的需要，不但愿意购买而且有能力购买，只有需要而无支付能力，或者虽然有支付能力但不需要，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实，需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。２．价格特征（１）房地产价格受区位影响很大，由于房地产不可移动，其价格与区位密切相关；（２）房地产价格实质上是房地产权益的价格；（３）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；（４）房地产价格是在长期考虑下形成的；（５）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。３．价格的种类（１）总价格：指某一宗或某一区域范围内的房地产的总体价格，房地产的总价格不能反映房地产价格水平的高低。（２）单位价格：单位价格简称单价，土地单价是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物合在一起的房地产单价通常是指单位建筑物面积的价格。（３）楼面地价：是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价＝土地总价／总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下：
f楼面地价＝土地总价／总建筑面积×土地总面积／土地总面积＝土地单价／容积率（4）影响因素（１）人口因素：人口数量；人口素质；人口规模（２）居民收入因素：（３）物价因素：（４）利率因素：（５）汇率因素：（６）房地产税收因素：（７）城市规划因素：（８）交通管制因素：（９）心理因素：第二节房地产开发
１．房地产开发主要程序1）2）3）提出立项意见书，向市规划部门进行咨询。向市计委提交立项报告书，申请立项。市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。4）5）申请者向市计委和市建委提交项目可行性研究报告。市计委、市建委、首规委与各专业局（即自来水管理部门、燃气管理部门等）审查可行性报告，经审查可行性报告通过，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。6）申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到市城市规划管理局领取规划设计任务通知单，并办理征地意见书。
f7）
申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用r