房屋租赁合同纠纷承租人与出租人应注意的法律问题r
发表时间2010年08月11日关键词房屋租赁合同r
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张志胜r
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摘要r
房屋租赁合同纠纷承租人与出租人应注意的法律问题r
房屋租赁合同纠纷一直以来都是法院受理较多的案件之一。有关房屋租赁合同纠纷中承租人与出租人应注意的法律问题，各种专业媒介上有不少论述，但是，还没有一个系统的解读。出于实用的角度，结合最新司法解释，张志胜综合房屋租赁合同纠纷中常见的几类法律问题做出解读。r
哪些情况下，房屋租赁合同无效？r
除依据合同法规定认定合同无效的一般原理外，房屋租赁合同具有以下特殊情形的应当认定为无效：租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效。违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为；若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权。转租时，超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。r
哪些情况下，当事人主张合同无效法院不予支持？r
如果没有上述理由，也不具备合同法关于合同无效的条件，当事人主张租赁合同无效，法院不予支持。此外，下述情况下，当事人主张合同无效的请求法院不予支持：当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的、当事人以侵害优先购买权为由的。登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持；如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但是，如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效。当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第52条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。r
哪些情况下，出租人或承租人有权解除合同？r
除合同法规定的解除权外，房屋租赁合同中出租人或承租人可以请求解除的合同情形包括：出租人可以解除的情形（承租人擅自变更房屋主体结构、承重结构或扩建；承租人未经同意进行装修；承租人未经同意转租；承租人拖欠租金）和承租人可以解除的情形（房屋被司法机关或行政机关查封；房屋权属有争议；房屋具有违反法律或行政法规关于适用r