市场
三级市场
称谓
土地使用权出让土地使用权转让市场、增量商品土地使用权转让市场、存量商品房市
市场
房市场、住房一级市场等场、二手房市场、住房二级市场等
市场政府、开发企业
开发企业、业主
业主
主体（投资者）
市场国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
客体
交易拍卖、招标、
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
方式
协议
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规
划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金
的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使
用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款
或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，
承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使
用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
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c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2）土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。15、商品房的预售制度：五证二书五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提r